Financiamento Imobiliário no Brasil: regra de entrada (30%), taxas, PRICE vs SAC e como escolher
Comprar um imóvel próprio é um dos passos financeiros mais importantes — e o financiamento imobiliário é o caminho de grande parte das famílias brasileiras. Neste guia direto ao ponto, você vai entender a regra prática de 30% de entrada, como funcionam as taxas e custos, e as diferenças entre as tabelas PRICE e SAC, com casos práticos para comparar o impacto no seu bolso. No final, deixo um checklist e um CTA para o simulador para você testar seus números em minutos.
1) Regra prática: 30% de entrada
Regra prática adotada neste guia: trabalhar com 30% do valor do imóvel como entrada. Essa abordagem é conservadora e ajuda a manter a prestação em um patamar mais confortável e a reduzir o custo total de juros. Na prática de mercado, instituições podem aceitar percentuais menores ou maiores conforme renda, perfil de risco e tipo de imóvel. Como planejamento, usar 30% como objetivo facilita o fechamento do crédito e te dá poder de negociação.
2) Custos e taxas (o que muda no valor da prestação)
Ao financiar, você lida com:
- Taxa de juros do financiamento (pode ser prefixada, pós-fixada ou híbrida — ex.: IPCA + spread).
- Sistemas de amortização (PRICE ou SAC, detalhados abaixo).
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e taxas administrativas (podem variar).
- Correções (em contratos indexados, p.ex. IPCA): afetam o saldo e a prestação ao longo do tempo.
O valor final da sua parcela é basicamente a soma de: amortização do principal + juros + seguros + taxas. Quanto maior a taxa efetiva, maior o custo total. Prazos longos reduzem a prestação, mas elevam juros acumulados.
3) PRICE vs SAC (qual escolher?)
Os dois sistemas definem como você amortiza (paga) a dívida:
- PRICE (parcela constante): a prestação é estável ao longo do tempo. O início tem mais juros e pouca amortização; com o passar dos meses, a amortização cresce.
- SAC (amortização constante): você amortiza sempre a mesma fração do principal. As parcelas começam mais altas e caem com o tempo, porque os juros incidem sobre um saldo menor mês a mês.
4) Casos práticos (números reais para comparar)
Vamos usar um cenário base para comparar PRICE e SAC. Os números são didáticos, considere-os como aproximações para entender a dinâmica. Use o simulador ao final para seus valores.
4.1 Cenário Base
- Imóvel: R$ 500.000
- Entrada (30%): R$ 150.000
- Financiamento: R$ 350.000
- Prazo: 360 meses (30 anos)
- Taxa efetiva ilustrativa: 10,5% a.a. (~0,837% a.m.)
| Sistema | Mês 1 – Parcela (R$) | Mês 1 – Juros (R$) | Mês 1 – Amortização (R$) | Mês 12 – Parcela (R$) | Mês 12 – Juros (R$) | Mês 12 – Amortização (R$) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PRICE | ~R$ 3.200 | ~R$ 2.930 | ~R$ 270 | ~R$ 3.200 | ~R$ 2.870 | ~R$ 330 |
| SAC | ~R$ 3.770 | ~R$ 2.930 | ~R$ 840 | ~R$ 3.700 | ~R$ 2.850 | ~R$ 850 |
No PRICE, a parcela é praticamente a mesma. O que muda é a composição: os juros vão caindo devagar e a amortização sobe lentamente. No SAC, a amortização já começa alta, reduzindo o saldo devedor mais rapidamente — por isso os juros totais pagos ao longo do contrato tendem a ser menores.
4.2 E se eu fizer amortizações extraordinárias?
Amortizações com recursos extras (FGTS, bônus, 13º, PLR) encurtam o prazo ou reduzem a prestação. Em regra, é mais eficiente reduzir prazo (quando possível), pois derruba bastante o custo de juros.
| Cenário | Amortização Extra no Mês 24 | Efeito no Custo Total | Observação |
|---|---|---|---|
| PRICE | R$ 20.000 | Reduz juros futuros (moderado) | Parcela segue constante, mas menos tempo de contrato ao optar por reduzir prazo |
| SAC | R$ 20.000 | Reduz juros futuros (forte) | Saldo cai mais rápido; maior economia se reduzir prazo |
4.3 Caso prático B – usando FGTS na entrada e no saldo
Você pode utilizar o FGTS para compor a entrada e, depois, a cada dois anos (em regra), para amortizar o saldo devedor. O ganho aqui é duplo: viabiliza a compra e diminui juros ao longo do tempo.
| Passo | Ação | Efeito |
|---|---|---|
| 1 | Usar FGTS para compor entrada (dentro das regras) | Diminui o saldo financiado |
| 2 | Amortizar com FGTS a cada 24 meses | Reduz prazo e juros totais |
| 3 | Reforços com 13º/PLR | Acelera amortização (mais impacto no SAC) |
4.4 Caso prático C – portabilidade de crédito
Se as taxas caírem ou outro banco oferecer condições melhores, você pode portar seu financiamento. Ao fazer isso quando o saldo já está menor, a troca de taxa tem impacto expressivo nos juros do restante do contrato.
5) Dicas para pagar menos juros (e dormir tranquilo)
- Planeje a entrada de 30% com antecedência: use aplicações de baixo risco e boa liquidez.
- Não zere a reserva: mantenha 3–6 meses de despesas para evitar inadimplência.
- Prefira SAC se seu orçamento comporta parcelas iniciais maiores e você quer menor custo total.
- Faça amortizações extras para reduzir prazo (quando possível).
- Compare CET (Custo Efetivo Total): taxa nominal não conta toda a história.
- Leia o contrato (índice, seguros, reajustes, portabilidade, regras de FGTS).
- Negocie (taxa, tarifas e condições). Bancos disputam bons clientes.
- Reavalie anualmente a viabilidade de portabilidade, principalmente em ciclos de queda de juros.
6) Checklist de aprovação e compra
- ✅ Comprove renda (contracheques, IR, extratos).
- ✅ Tenha 30% de entrada + 4–6% para custos cartoriais/tributos.
- ✅ Consulte score e organize suas dívidas (evite atrasos 6–12 meses antes).
- ✅ Verifique documentação do imóvel (matrícula, ônus, regularidade).
- ✅ Compare pelo menos 3 propostas (CET, índice, seguros, tarifas).
- ✅ Decida o sistema (PRICE x SAC) em função de fluxo e custo total.
- ✅ Planeje amortizações periódicas (FGTS/13º/PLR) e revisão anual.
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Com as bases certas, decidir fica mais simples. Faça uma simulação completa com sua renda, valor do imóvel e prazo desejado. Compare PRICE e SAC, teste amortizações extras e veja o efeito no custo total.
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💡 Dica FlowZenHub: trate a parcela como compromisso de longo prazo. Se ela sobra nos primeiros meses, use a folga para amortizar e reduzir prazo — seu eu do futuro agradece.