Financiamiento inmobiliario en Brasil: 30% de entrada, tasas, PRICE vs SAC y cómo decidir
Comprar vivienda es una decisión clave — y el financiamiento inmobiliario es el camino de la mayoría en Brasil. En esta guía práctica explicamos la regla del 30% de entrada, cómo funcionan las tasas y costos y las diferencias entre PRICE y SAC, con casos prácticos para ver el impacto en tu presupuesto. Al final, un checklist y un CTA al simulador para probar tus números en minutos.
1) Regla práctica: 30% de entrada
Regla de planificación que usamos aquí: apunta a 30% del valor del inmueble como entrada. Es conservador y ayuda a mantener una cuota cómoda, reduciendo el interés total. Las entidades pueden aceptar otros porcentajes según ingresos, riesgo y tipo de inmueble, pero aspirar a 30% facilita la negociación y la aprobación.
2) Costos y tasas (qué cambia tu cuota)
- Tasa de interés (fija, indexada o híbrida — p. ej., IPCA + spread).
- Sistema de amortización (PRICE o SAC — abajo).
- Seguros obligatorios (MIP/DFI) y tasas administrativas.
- Indexación (en contratos indexados, p. ej., IPCA): afecta saldo y cuota con el tiempo.
La cuota combina amortización del principal + intereses + seguros + tasas. Tasas efectivas más altas → costo total mayor. Plazos largos bajan la cuota mensual pero suben el interés acumulado.
3) PRICE vs SAC (¿cuál te conviene?)
- PRICE (cuota constante): la cuota es estable. Al inicio pagas más intereses y poca amortización; la amortización crece con el tiempo.
- SAC (amortización constante): siempre amortizas la misma parte del principal. Las cuotas empiezan más altas y bajan mes a mes, ya que los intereses se calculan sobre un saldo menor.
4) Casos prácticos (números realistas)
Escenario base para comparar. Los números son ilustrativos para entender la dinámica — usa el simulador para tus datos.
4.1 Escenario base
- Inmueble: R$ 500.000
- Entrada (30%): R$ 150.000
- Financiación: R$ 350.000
- Plazo: 360 meses (30 años)
- Tasa ilustrativa: 10,5% anual (~0,837% mensual)
| Sistema | Mes 1 – Cuota (R$) | Mes 1 – Intereses (R$) | Mes 1 – Amortización (R$) | Mes 12 – Cuota (R$) | Mes 12 – Intereses (R$) | Mes 12 – Amortización (R$) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PRICE | ~R$ 3.200 | ~R$ 2.930 | ~R$ 270 | ~R$ 3.200 | ~R$ 2.870 | ~R$ 330 |
| SAC | ~R$ 3.770 | ~R$ 2.930 | ~R$ 840 | ~R$ 3.700 | ~R$ 2.850 | ~R$ 850 |
En PRICE la cuota casi no cambia; lo que cambia es la composición: los intereses bajan lento y la amortización sube. En SAC la amortización arranca alta, reduces saldo más rápido y el interés total del contrato tiende a ser menor.
4.2 ¿Y si hago amortizaciones extraordinarias?
Usar FGTS/bonos/aguinaldo para amortizar reduce plazo o cuota. Reducir plazo (cuando se pueda) suele entregar el mayor ahorro en intereses.
| Escenario | Amortización en Mes 24 | Efecto en el costo total | Nota |
|---|---|---|---|
| PRICE | R$ 20.000 | Reducción moderada de intereses futuros | Mantiene cuota; reduce plazo si es posible |
| SAC | R$ 20.000 | Reducción fuerte de intereses futuros | Saldo cae más rápido; mayor ganancia reduciendo plazo |
4.3 Uso de FGTS: entrada + amortizaciones periódicas
El FGTS puede ayudar en la entrada y, por regla general cada dos años, a amortizar el saldo. Beneficio doble: viabiliza la compra y reduce intereses a lo largo del tiempo.
| Paso | Acción | Efecto |
|---|---|---|
| 1 | Usar FGTS en la entrada (según reglas) | Disminuye el principal financiado |
| 2 | Amortizar con FGTS cada 24 meses | Acorta plazo y baja el interés total |
| 3 | Usar bonos/aguinaldo para amortizar | Acelera la amortización (más impacto en SAC) |
4.4 Portabilidad (cambiar de banco)
Si bajan las tasas o otro banco ofrece mejores condiciones, evalúa la portabilidad. Hacerla cuando el saldo ya es menor potencia el ahorro sobre el tramo restante del contrato.
5) Consejos para pagar menos intereses
- Planea el 30% de entrada con anticipación en instrumentos líquidos y de bajo riesgo.
- Mantén fondo de emergencia (3–6 meses) para evitar moras.
- Prefiere SAC si tu presupuesto tolera cuotas iniciales más altas y quieres menor costo total.
- Haz amortizaciones extra para reducir plazo (si el contrato lo permite).
- Compara CET (costo efectivo total): la tasa nominal no cuenta toda la historia.
- Lee el contrato (índice, seguros, ajustes, portabilidad, reglas de FGTS).
- Negocia (tasa, comisiones, condiciones). Los bancos compiten por buenos clientes.
- Revisa anualmente la portabilidad, especialmente en ciclos de baja de tasas.
6) Checklist de aprobación y compra
- ✅ Comprobante de ingresos (recibos, IR, extractos).
- ✅ 30% de entrada + 4–6% para escritura/impuestos/registro/tasación.
- ✅ Revisa tu score y ordena deudas (evita atrasos 6–12 meses antes).
- ✅ Verifica documentación del inmueble (matrícula, gravámenes, regularidad).
- ✅ Compara al menos 3 propuestas (CET, indexación, seguros, comisiones).
- ✅ Elige sistema (PRICE vs SAC) según flujo vs costo total.
- ✅ Planifica amortizaciones periódicas (FGTS/bonos) y revisión anual.
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Con las bases correctas, decidir es más fácil. Ejecuta una simulación completa con tu ingreso, valor del inmueble y plazo. Compara PRICE y SAC, prueba amortizaciones extra y ve el impacto en el costo total.
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💡 Consejo FlowZenHub: si los primeros meses te “sobran”, usa esa holgura para amortizar y recortar plazo — tu yo del futuro lo agradecerá.